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一、制定目的
為給予新型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目充分的規(guī)劃用地政策支持，明確新型產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃布局、指標(biāo)控制、供應(yīng)管理工作，同時(shí)為了防范產(chǎn)業(yè)用地房地產(chǎn)化風(fēng)險(xiǎn)，確保產(chǎn)業(yè)用地真正用于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，2020年，在總結(jié)借鑒國(guó)內(nèi)其他城市先行先試有關(guān)做法的基礎(chǔ)上，我局出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)新型產(chǎn)業(yè)規(guī)劃用地管理的通知（試行）》（以下簡(jiǎn)稱“《通知（試行）》”），對(duì)新型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃和用地管理提供了市級(jí)規(guī)范性文件支撐，并先后在2021年、2023年對(duì)文件進(jìn)行了續(xù)期?！锻ㄖㄔ囆校纷鳛槲沂行滦彤a(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃和用地管理的全局性文件，對(duì)我市支持、培育以新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式為主要特征的新型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。為進(jìn)一步助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展，保障創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展空間需求，結(jié)合我市實(shí)際，我局對(duì)《通知（試行）》進(jìn)行了修訂，形成了《關(guān)于加強(qiáng)新型產(chǎn)業(yè)規(guī)劃用地管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”）
二、法律依據(jù)
《通知》修訂的法律依據(jù)主要是《國(guó)土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南》、《自然資源部關(guān)于完善工業(yè)用地供應(yīng)政策支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的通知》（自然資發(fā)〔2022〕201號(hào)）、《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)<國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范>的通知》（國(guó)土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào)）、《青島市國(guó)土空間規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）》、《關(guān)于加強(qiáng)工業(yè)用地全生命周期管理服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的通知》（青自然資規(guī)字〔2023〕285號(hào)）、《青島市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)管理辦法》（青自然資（規(guī)）規(guī)字〔2025〕3號(hào)），同時(shí)借鑒鄭州、上海、廣州等地已經(jīng)出臺(tái)的有關(guān)文件。
三、主要修訂要點(diǎn)
1.修改地類編碼。根據(jù)《國(guó)土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南》，將原文件“在城市建設(shè)用地分類‘工業(yè)用地（M）’大類下，增加中類‘新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）’；在土地利用現(xiàn)狀分類‘工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地（06）’一級(jí)類下，增加二級(jí)類‘新型產(chǎn)業(yè)用地（0600）’”修改為“在《國(guó)土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南》‘工礦用地（10）’二級(jí)類內(nèi)增加‘新型產(chǎn)業(yè)用地（1000）’”。
2.優(yōu)化規(guī)劃布局和結(jié)構(gòu)。將“按照國(guó)土空間總體規(guī)劃確定的工業(yè)區(qū)塊范圍進(jìn)一步明確：東岸城區(qū)市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)零星工業(yè)區(qū)塊可不限制新型產(chǎn)業(yè)用地布局，重點(diǎn)選擇在城區(qū)老工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)區(qū)域、軌道交通站點(diǎn)周邊、高速公路出入口附近以及新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換重大工程實(shí)施規(guī)劃確定的重點(diǎn)園區(qū)、功能區(qū)、示范園區(qū)等區(qū)域安排；北岸城區(qū)的工業(yè)區(qū)塊內(nèi)的新型產(chǎn)業(yè)用地原則上不大于轄區(qū)工業(yè)用地總面積的60%?！毙薷臑椤鞍凑諊?guó)土空間總體規(guī)劃確定的工業(yè)區(qū)塊范圍進(jìn)一步明確：東岸城區(qū)市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)零星工業(yè)區(qū)塊可不限制新型產(chǎn)業(yè)用地布局，重點(diǎn)選擇在城區(qū)老工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)區(qū)域、高速公路出入口附近以及新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換重大工程實(shí)施規(guī)劃確定的重點(diǎn)園區(qū)、功能區(qū)、示范園區(qū)等區(qū)域安排?！?/p>
3.優(yōu)化地價(jià)水平測(cè)算。將“在開展地價(jià)評(píng)估時(shí)，新型產(chǎn)業(yè)用地地價(jià)參照同地段商務(wù)金融用地市場(chǎng)評(píng)估樓面地價(jià)的20%，并按照實(shí)際出讓期限和房產(chǎn)自持比例修正后確定，且不低于國(guó)家、省規(guī)定的同地段工業(yè)用地出讓最低價(jià)。房產(chǎn)自持比例大于50%、小于或等于80%的，修正系數(shù)為1.2；大于80%的，修正系數(shù)為1.0。政府供應(yīng)新型產(chǎn)業(yè)用地的，地價(jià)評(píng)估時(shí)點(diǎn)按照政府供地時(shí)點(diǎn)確定；存量工業(yè)用地調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地的，地價(jià)評(píng)估時(shí)點(diǎn)按照土地使用權(quán)人申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)確定。
1.政府供應(yīng)新型產(chǎn)業(yè)用地出讓地價(jià)評(píng)估測(cè)算公式為：
P＝C×20％×S×A×（N/50）
其中：P為新型產(chǎn)業(yè)用地評(píng)估價(jià)格，C為出讓時(shí)點(diǎn)同地段商務(wù)金融用地市場(chǎng)評(píng)估樓面地價(jià)，S為該地塊的計(jì)容建筑總面積，A為房產(chǎn)自持比例修正系數(shù)，N為出讓年期（先租后讓的，為租賃年期與出讓年期之和）。
2.存量工業(yè)用地調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地評(píng)估測(cè)算公式為：
P=C×20％×S×A-R
其中：P為應(yīng)補(bǔ)交土地價(jià)款評(píng)估總額，C為申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)同地段商務(wù)金融用地市場(chǎng)評(píng)估樓面地價(jià)，S為計(jì)容建筑總面積，A為房產(chǎn)自持比例修正系數(shù)，R為存量工業(yè)用地的劃撥土地價(jià)值或出讓土地剩余年期價(jià)值?！毙薷臑椤罢?yīng)新型產(chǎn)業(yè)用地的，地價(jià)評(píng)估時(shí)點(diǎn)按照政府供地時(shí)點(diǎn)確定；實(shí)行彈性年期方式供應(yīng)的，出讓價(jià)格按不低于彈性年期與最高年期的比值進(jìn)行年期修正；存量工業(yè)用地調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地的，開展地價(jià)評(píng)估時(shí)，估價(jià)期日應(yīng)以自然資源主管部門依法受理補(bǔ)繳地價(jià)申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。
四、主要內(nèi)容
《通知》共4部分9條，主要從統(tǒng)籌規(guī)劃布局、土地供應(yīng)管理、產(chǎn)業(yè)用房分割轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目履約監(jiān)管等四個(gè)方面提出了具體措施和要求。
（一）提出了新型產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃布局要求。一是在城市建設(shè)用地分類和土地利用現(xiàn)狀分類中增設(shè)二級(jí)類新型產(chǎn)業(yè)用地類別。二是發(fā)揮規(guī)劃的引領(lǐng)管控作用，明確了新型產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃布局和選址要求。三是對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行了明確。在空間規(guī)劃上，新型產(chǎn)業(yè)用地地上建筑容積率原則上不低于2.0，可混合零售商業(yè)、住宿餐飲、商務(wù)金融、城鎮(zhèn)住宅等功能。具體項(xiàng)目上，可配建生產(chǎn)、生活服務(wù)設(shè)施，配套用房用地面積不大于總用地面積的15％，其計(jì)容建筑面積不大于項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積的30%。
（二）明確了新型產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理。對(duì)新增新型產(chǎn)業(yè)用地和存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級(jí)調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地2種類型的供應(yīng)方式，以及不同供應(yīng)方式下的差別化地價(jià)評(píng)估方法進(jìn)行了明確。
（三）明確了新型產(chǎn)業(yè)用房分割轉(zhuǎn)讓條件和要求。產(chǎn)業(yè)用房可按基本單元進(jìn)行分割登記、轉(zhuǎn)讓，生產(chǎn)、生活配套用房不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，同時(shí)對(duì)房屋自持比例進(jìn)行了明確。
（四）提出了項(xiàng)目履約監(jiān)管要求。明確了新型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目履約監(jiān)管主體和監(jiān)管內(nèi)容，確保新型產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展。
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