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2025年4月15日，市住房城鄉(xiāng)建設局、市財政局、市自然資源和規(guī)劃局、市國資委、市住房公積金管理中心、國家金融監(jiān)管總局青島監(jiān)管局聯合印發(fā)了《青島市實施住房“以舊換新”促進住房領域消費工作方案（試行）》，有關情況解讀如下。
本級政策措施與上級要求的異同及特點
一、與上級要求的一致性
1.核心方向一致：均以促進住房消費、支持群眾“以舊換新”改善居住條件為核心目標。2.基本模式一致：均鼓勵通過舊房抵頂新房款的方式運作。3.實施主體關聯：本級明確由市、區(qū)兩級國有公司作為實施主體，是對上級“鼓勵房企”參與的具體落實和路徑創(chuàng)新，國企參與本身符合政策引導方向。
二、本級政策的深化與特點
1.目標更綜合多元：在上級去庫存、促消費基礎上，本級額外疊加了保障性租賃住房籌集與發(fā)展市場化租賃市場兩大任務，政策目標更豐富，服務城市整體住房發(fā)展體系。2.運作機制更明確：確立了“政府引導、政策支持、國企參與、市場運作”四位一體的原則，明確了政府與市場的角色分工，強化了組織保障和市場化運作路徑，更具系統(tǒng)性和可操作性。3.實施路徑更具體：指定國有公司作為核心實施主體，有助于整合資源、規(guī)范流程、控制風險，并為后續(xù)舊房轉化為租賃住房提供了清晰的接收和運營主體，確保了政策鏈條的完整性。
問：青島市深化住房“以舊換新”政策的目的和主要目標是什么？
答：2024年6月，市住房城鄉(xiāng)建設局出臺了《關于加快推進實施住房“以舊換新”工作的通知》，重點支持開發(fā)企業(yè)實施住房“以舊換新”。目前我市二手房交易市場活躍，今年一季度二手住房已累計網簽約1.5萬套，群眾房屋交易需求較為旺盛。為響應居民旺盛的改善性住房需求，通過建立官方渠道，支持居民“賣舊買新”。核心是采用“政府引導、市場運作”方式，鼓勵國有企業(yè)等市場主體收購二手住房。收購的舊房將主要用作保障性租賃住房和長租房。政策試行期1年，目標收購1200套以上。該政策為市民提供了安全、便捷的“以舊換新”路徑，解決了傳統(tǒng)模式下“先賣后買”可能出現的銜接不暢、資金風險等問題，顯著降低換房難度和周期。同時，通過盤活存量住房資源，既為新市民、青年人等群體提供穩(wěn)定、可靠的租賃房源，解決階段性住房需求，又促進新建商品住房去化，推動房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，最終實現民生改善與市場提振雙贏。
問：收購個人二手住房的實施主體如何確定？
答：采取“2+10”的市區(qū)兩級國有企業(yè)主導模式。由市級確定2家實施主體，各區(qū)（市）分別確定1家區(qū)級實施主體，共同負責收購工作，并鼓勵其他社會化企業(yè)參與。此舉實現了實施主體“全城通收”、換房群眾“全城通購”。由國有企業(yè)作為核心實施主體，能夠充分發(fā)揮其信用優(yōu)勢和資源整合能力，確保政策規(guī)范、穩(wěn)定、有序推進，增強居民參與信心。
問：“以舊換新”收購的個人二手住房和換房人新購買的商品住房有哪些具體要求？
答：舊房要求：需為產權清晰、可自由交易、配套完善的成套二手住房，房齡原則上不超過20年。對舊房的房齡、產權、配套等設置明確標準，既能控制收購房源的潛在風險與改造成本，也確保了未來作為租賃住房的基礎品質，維護多方長期利益。
新房要求：換房人新購商品住房的建筑面積或總價，應高于其被收購的舊房。通過設定“新房面積或價格高于舊房”的條件，確保政策資源精準聚焦于真實的住房改善需求，有效引導居住升級。
問：如何保障評估、交易等流程順利實施？
答：為確保公平，舊房收購價格將由實施主體委托3家專業(yè)評估機構獨立評估，取中間值確定。最大程度減少了單方主觀判斷對房價的影響，確保收購價貼近市場公允價值，保障居民資產權益，力爭從源頭上消除爭議。
換房人若對價格不認可，可隨時無責退出，充分尊重群眾意愿，打消后顧之憂。整個交易流程將實行規(guī)范化管理和資金閉環(huán)監(jiān)管，確保舊房銷售款安全、定向用于購買新房，保護各方權益。
問：參與住房“以舊換新”有哪些流程和程序？
答：主要流程可概括為：認購新房→申報舊房→評估洽談→簽訂三方協議→完成過戶與資金共管→辦理新房登記。特別設立了“特殊情況處理”條款，若新房交易最終失敗，舊房過戶流程將終止，資金原路返還。
流程設計將舊房出售與新房購買深度綁定，讓居民能提前鎖定心儀的新房，避免踏空風險，實現“住新賣舊”的無縫過渡。明確的“交易失敗、原路返還”機制，為整個換房過程提供了強有力的安全保障，即使中途出現意外情況，居民的基本財產權益也不會受損，使居民可以安心參與。
問：具體申請的時間及方式是什么？
目前，市住房城鄉(xiāng)建設局正在完善和測試房源申報系統(tǒng)，5月6日開始，有換房需求的群眾可登錄青島市住房和城鄉(xiāng)建設局官網（https://sjw.qingdao.gov.cn）的“住房以舊換新”模塊積極參與。
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