21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道

12月17日,貝殼找房針對昨晚渾水公司的做空報告給出詳細回應,稱該報告毫無事實依據,存在大量事實錯誤、未經證實的陳述以及誤導性猜測和解讀,顯示出渾水對中國的房產交易行業缺乏基本的認知,并表示貝殼董事會已授權獨立審計委員會對渾水報告中的主要指控進行內部審查,并由審計委員會聘請的獨立第三方顧問提供協助和建議,將在適當時候提供內部審查的最新信息。

以下為渾水公司的做空指控和貝殼找房對應回復:

關于新房交易GTV和收入

渾水公司:據估計,貝殼從事系統性欺詐,將其新房銷售GTV增加了約126%以上,并將其傭金收入增加了約77%-96%。

貝殼:渾水抓取交易量數據的方法是錯誤的,其對于貝殼的新房交易GTV和收入的計算存在嚴重遺漏。我們提供新房交易的通路有四條:一、鏈家門店;二、平臺連接門店;三、新房直銷團隊;四、其他銷售渠道。而在其報告中只計算了第一、二種方式,卻遺漏了第三、四種方式。不僅如此,在估算第一、二種通路的GTV和收入上也有明顯的問題。公司重申此前披露內容的準確性。2021年第二季度和第三季度,公司的新房交易GTV分別為4983億元和4101億元。第二季度和第三季度新房費率分別為2.79% 和2.77%。二季度和第三季度的新房交易服務收入分別為139億元和113億元。同時,第二季度和第三季度新房收入回款分別為138億元和148億元。

關于存量房交易GTV和收入

渾水公司:存量房交易額被夸大33%。

貝殼:渾水抓取的交易量數據嚴重失實且存在遺漏。它的數據并非來自于公司的真正數據,所以其計算的存量房交易GTV和收入都是錯誤的。同時,渾水并未使用貝殼真正的存量房套均價,而是選取了來自CRE的外部套均價格進行模糊替代。同時,它利用5月25日到8月8日這76天收集的數據來模擬公司整個2021年第二季度的GTV的做法,存在很強的主觀臆斷性及誤導性。比如,為反映市場的波動情況,渾水在模擬二季度二手房交易GTV時將數值上調了9.66%。實際上,由于市場下行影響,公司存量房交易GTV在第三季度較第二季度下降42.0%。如公司此前披露,2021年第二季度和第三季度公司存量房交易GTV分別為6,520億元和3,782億元。第二季度和第三季度存量房交易服務收入分別為96億元和61億元。

關于門店數和經紀人數

渾水:貝殼存在大量并不存在“幽靈店”和注冊成不同分店但實則在同一辦公地的“克隆店”,并以此來虛報門店數量。例如,在貝殼官網上掛牌的南昌市青山湖區的一處營業點的實際店面顯示已經被廢棄;另有廊坊市天洋城的兩處鏈家營業點,實際只有一店。

我們在廊坊找到的51家鏈家店中,有19家是“幽靈店”。僅在這個城市,實地考察就表明貝殼將門店數量夸大了59%。我們相信廊坊只是一個代表,類似的鬼店并不僅限一地。

貝殼在其IPO招股說明書、二次發行和其他財務報告中公開的經紀人數量被大幅夸大了。在貝殼的一級市場:上海,它聲稱擁有2.1萬個經紀人,但工商查詢顯示,其三家上海經紀子公司只有9998名員工。

貝殼:報告中提到的貝殼門店數和經紀人數的衡量方法存在比較明顯的瑕疵。這是由于它的信息源是不完整的。貝殼App首頁“找經紀人”功能無法找到新房專崗經紀人,這一類經紀人可以在 “新房”頻道的子頁面里找到,顯然渾水并未意識到這一點。同時,在此頻道中的新房經紀人有權利選擇不對外展示自己。因而,在計算門店總數時,渾水通過“找經紀人”功能里抓取門店數據的方法存在明顯缺陷。

此外,渾水還表示,發現了貝殼大規模欺詐行為,包括一項看似旨在掩蓋欺詐性收入的虛假收購?!芭c瑞幸咖啡類似,這是一個存在大量欺詐的真實業務?!?/p>

貝殼回應稱報告關于公司的其他指控,包括收購、研發費用,也是沒有根據的,因為它們基于不完整的數據、錯誤的估算方法、沒有依據的推測以及對行業實踐的錯誤理解。

貝殼重申,公司一直并將繼續致力于保持高標準的數據完整性、公司治理和內部控制,以及遵循美國證券交易委員會和紐約證券交易所適用的規則和規定進行透明和及時的披露。

截至發稿,貝殼股價盤前跌2.08%,前一交易日在一度上漲超10%之后收于18.31美元每股,下跌1.98%。