延續首批發行時的火爆場面,11月29日,第二批公募基礎設施投資基金(REITs)面向公眾投資者發售首日再度受到追捧。

據澎湃新聞記者從渠道方獲得的消息,截至晚間發稿時,建信中關村產業園REIT面向公眾投資者發售部分認購規模已超過90億元,華夏越秀高速公募REIT認購規模則超過70億元,兩者合計認購資金已超160億元。面向公眾投資者發售的份額均已實現超募。

配售比例或低至3%

具體來看,兩只公募REITs留給公眾投資者發售的初始基金份額并不多,建信中關村產業園REIT的募集總額為9億份,初始戰略配售發售份額為6.3081億份,為此次發售總量的70.09%,網下初始發售份額為1.8843億份,公眾初始發售份額為8075.70萬份,發售價格為3.2元/份,即2.58億元;華夏越秀高速REIT發售的基金份額總額為3億份,其中,此次發售初始戰略配售基金份額數量為2.10億份,網下發售的初始基金份額數量為0.63億份,面向公眾投資者發售的初始基金份額數量為0.27億份,發售價格為7.1元/份,即1.92億元。

據此推算,建信中關村產業園REIT和華夏越秀高速REIT的最終配售比例或低于3%。

REITs源于Real Estate Investment Trusts的縮寫,是將底層資產證券化,由基金持有人按出資比例分享收益,共同承擔風險,本質上是由專業人員管理的集合資金投資計劃。

基煜研究認為,當前,“資產荒”現象短期難以緩解,新變異株Omicron可能還加劇了市場對全球經濟的擔憂。在此背景下,第二批公募REITs發行,得到投資者的追捧。

網下認購倍數驚人

其實,建信、華夏兩只公募REITs在網下認購階段就已經展露出驚人的“吸金能力”。

公募REITs的發行由戰略配售、網下發售、公眾投資者發售三個部分組成。11月23日,建信基金發布的《建信中關村產業園封閉式基礎設施證券投資基金基金份額發售公告》顯示,建信中關村產業園REIT認購價格為3.200元/份,預計募集資金總額為28.80億元。同日,華夏基金發布公告,華夏越秀高速REIT發售價格為7.100元/份,預計募集資金總額為21.3億元。

公告顯示,剔除無效報價后,建信中關村產業園REIT有53家網下投資者,管理配售對象110個,報價區間為2.851元/份-3.350元/份,擬認購份額數量總和為106.18億份,為初始網下發售份額數量的56.35倍。

此外,剔除無效報價后,華夏越秀高速REIT網下投資者有40家,管理配售對象95個,報價區間為6.512元/份-7.499元/份,擬認購數量總和為27.8410億份,為初始網下發售份額數量的44.19倍。

對此,盈米基金研究院研究員周禹農認為,第一批共計上市9只公募REITs,而目前第二批僅上市兩只,第一批REITs整體業績表現較好符合投資者預期,在申購整體不變的前提下新增項目有限導致第二批認購倍數遠高于第一批。

“從底層資產類型來看兩只REITs分別為交通以及園區基礎資產,其底層資產估值可以與第一批品種進行比較。產業園出租率穩定底層資產增值空間相對有限,華夏越秀高速公路底層資產為湖北省漢孝高速公路,根據資產質量判斷溢價率應在第一批兩只高速公路之間?!本C合來看,周禹農認為,目前公募REITs市場存量規模有限,第一批REITs整體表現較好第二批上市項目較少資金申購意愿強烈,類比第一批REITs上市后可能短期由于高換手大幅抬高溢價率。

此外,周禹農還提到,近期銀保監會下發了《關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》,保險本身對于公募REITs這類高久期收益較為穩定的品種存在配置需求,在第二批的戰略配售及網下申購名單中也包含中信保誠人壽、太平保險、新華人壽、長城人壽、中國人壽等眾多險資機構,后續隨著法規條例的頒布機構投資者或將加速參與公募REITs市場。

首批REITs表現激發熱情

今年5月底,首批公募REITs發行時的火爆場景依然歷歷在目。5月31日,首批9只基礎設置公募REITs正式發行,首日發行就全部超額認購,提前結募,累計募集金額314.03億元。

首批9只REITs賺錢效應頗佳,也帶動了第二批產品的火熱行情。截至11月29日,9只產品中收益較高的REITs有首創水務REIT和中航首鋼生物質REIT,漲幅分別為27.76%、27.06%,其次是鹽田港物流REIT和普洛斯物流REIT,漲幅分別為22.69%、21.39%;而廣河高速REIT仍在發行價之下,跌幅為0.51%。

從底層資產類型來看,公用環保REITs目前漲幅最高,其次倉儲物流和產業園區,高速公路REITs表現相對一般。

基煜研究認為,首批公募REITs表現出色有多重原因。首先,該類資產整體現金流表現穩健,符合市場預期,具備較好確定性和長期穩定性,對保險等投資者有較高吸引力。更重要的是,該類資產在一定條件下具備稀缺性,尤其是8月以來經濟持續下滑疊加市場風險偏好下降,“資產荒”現象推高了公募REITs的吸引力和整體價格。

國金證券的觀點是,第二批基礎設施公募REITs仍具備較好的配置價值。一方面,首批公募REITs上市表現亮眼,第二批公募REITs機構認購倍數大幅提高,均表明其配置價值受到市場的進一步認可;另一方面,第二批公募REITs的底層資產質量較好,后續現金流有一定保障。具體來看,產業園區類REITs的上市表現或整體好于高速公路類,其中臨港東久REIT的配置價值或高于中關村REIT,越秀高速REIT的配置價值或高于交建高速REIT。