四顧下半年的房企,有的已經出現債務違約,有的正在想盡辦法降負債,還有的則掙扎在高息債補血的困境邊緣。

11月12日,由力高集團(01622.HK)發行的REDPRO 13 05/27/23報價51.975,下跌8.313%,收益率69.645%,引發外界關注。據公開資料,上述美元債是力高集團于2020年5月發行的優先票據,當前余額1.5億美元,票息高達13%。

據《每日財報》了解,今年以來,力高集團分別于4月和7月連發兩只高息美元債,合計募集資金8.85億美元,發行利率分別為8%和10.5%,這背后可反映出其較大的流動壓力。截至目前,力高集團存續5只美元債,存續規模11.16億美元,其中將有兩只合計5.05億美元債將于一年內到期。

令人擔憂的是,伴隨國家政策對房企融資端進一步收緊,力高集團要面臨高成本、期限短的融資困境。同時,其2年內到期債務占比高于90%,償債高峰的來臨或將會進一步制約其發展,如履薄冰的日子正在到來。

盈利堪憂 銷售業績三連降

公開數據顯示,力高集團1-10月全口徑銷售金額368.1億元;銷售面積420.6萬米,銷售金額同比增長了44%。如此銷售數據乍一看還不錯,但如果分拆到各個單月,則就顯得很單薄了。

具體追溯來看,10月份單月,力高集團全口徑銷售額 47.46億,環比大增72%。而這一夸張增長業績則主要得益于力高集團在今年三季度銷售業績的腰斬式下滑。

今年6月份,力高集團創下56.88億元的全口徑銷售業績高點后,7月份單月銷售驟降至29.14億元,環比下滑48%;8月單月銷售額28.95億元,又環比下滑,9月份再度環比下滑5個點至27.49億元。

而在銷售金額下滑的同時,銷售均價也在三季度跌至“8”字頭,僅8000出點頭。即使是前10個月的銷售均價,也僅為8752元每,較去年全年的8615元每幾乎持。而這一均售價,相較全國均售價來說低了不少。據國家統計局數據顯示,今年前10月,全國商品房均售價為10289元每。

就現階段而言,當百強房企,甚至深耕三四線的碧桂園、中梁的銷售均價都已破萬的情況下,力高集團的銷售均價居然遠低于全國均價,其市場布局、城市能級之高低,可想而知。

此外,力高集團的權益銷售占比也在不斷下滑。據克而瑞地產研究數據,去年全年409億元的全口徑銷售中,權益金額為207億元,權益占比為51%;而今年前10月368億元全口徑銷售額中,權益銷售僅為169億元,權益占比僅為46%。

相較去年全年,力高集團的權益占比下跌了5個點。更何況,相較于行業70%左右的均權益占比,力高集團更是差得較遠。

負債高企 擴張帶來的“雷”

幾乎與銷售業績連降的同步,力高集團的負債也一直處于高位。究其原因,則是其年來豪擲千金大手筆拿地,土儲一路飛漲。

2018年-2020年,力高集團土儲分別為1000萬方米、1456萬方米以及2340萬方米,增速分別為104%、45.7%和60.7%。而同期,力高集團銷售額分別為219.86億、274.12億以及409.75億元,增速均遜于土儲增速,擴張意圖明顯。

值得注意的是,由于拿地耗費大量資金,2018和2020年力高集團經營現金流凈額均為凈流出狀態,分別為-22.56億和-11.94億元。

此外,截至6月末,力高集團總資產為944.74億元,總負債796.3億元,凈資產148.44億元,資產負債率84.29%。財務杠桿水再度上升,且其資產負債率已經連續三年大于80%,

還不錯的是,截至6月末,力高集團流動負債為630.61億元,其中一年內到期的短期債務合計85.93億元。較于短債壓力,力高集團流動尚可,其賬上現金及現金等價物有112.95億元,可以覆蓋短債,短期償債壓力可控。

另外,力高集團還有165.69億非流動負債,主要為長期借貸,其長期有息負債合計143.7億元。整體來看,力高集團剛債務有229.63億元,主要以長期有息負債為主,帶息債務比為28.8%。

在“三道紅線”方面,力高集團剔除預收款后的資產負債率為78.1%,凈負債率48.7%,非受限現金短債比為1.44,踩中一條紅線歸為黃檔。

從融資渠道看,力高集團主要依賴于借款和發債,還通過股權以及信托等方式融資,融資渠道并不算多元。

總結來看,力高集團盈利能力下滑較快,經營現金流持續凈流出;財務杠桿水維持高位;“三道紅線”踩中一條,再融資遇阻,總體境況并不容樂觀??陀^而言,其也許這一輪房企暴雷能夠躲過,但下一輪債務危機則恐怕少不了力高集團。

這時再細品,其期其一面顯露合約銷售額同比增長44.29%的高姿態,另一面還回購美元票據,似乎正竭力要向市場顯示自己的安全,此舉頗有“此地無銀三百兩”的味道。

(文/每日財報 何嬙)