劇變之下,房企融資環境愈發兩極分化,直接導致整個房地產行業新一輪深層次洗牌再加速。

一面是銀行間融資窗口放開,受益的是國企、少數優質民營大房企。機構數據顯示,11月單月房企境內外債券融資共發行48筆,發行規模約473億元,環比增加55.6%。其中,境內債券共發行46筆,發行規模約457億元,環比大增125%。在46筆境內債中,44筆發債主體皆為中央或地方型國有企業,其余兩筆發債主體為萬科旗下的印力集團,優質發債主體的優勢特點更加顯著。

另一面,由富豪企業家許榮茂控制的世茂集團將位于上海市浦東新區陸家嘴的總部大樓上海世茂大廈質押,以進行融資。禹洲集團則通過抵押總部大樓獲得11億元銀行貸款。雖然雙方紛紛回應稱,固定資產抵押融資屬于市場常規融資行為,但背后融資壓力依然暴露無遺。

恒大、佳兆業、奧園、藍光發展等還在應對流動問題的房企,則在尋覓融資出路。“希望鼓勵金融機構國企民企一視同仁,正常運作,幫助行業穩定信用。”一位50強民營房企人士呼吁。

少數企業的融資獨角戲

進入11月,部分房企融資出現明顯好轉,但也僅限于國有房企、地方城投臺,以及極少數上市大房企。

12月1日,中國銀行間市場交易商協會受理了碧桂園、重慶龍湖企業拓展有限公司、中海企業發展集團的中期票據注冊申請。注冊文件顯示,碧桂園本次中期票據發行規模為50億元;中海企業發展集團分三期發行,發行規模合計100億元;重慶龍湖企業拓展有限公司計劃發行50億元中期票據,本期發行規模為30億元。

據此有市場人士認為,民營房企也有機會在銀行間市場發債了。中國房地產報記者發現,在11月初銀行間市場交易商協會舉行的房地產企業代表座談會上,招商蛇口、保利發展、碧桂園、龍湖集團等公司就表示,期有計劃在銀行間市場發行債務融資工具。而且,作為龍湖集團間接附屬公司的重慶龍湖企業拓展有限公司此前就曾多次發行中期票據。

更多一些的積極變化也在出現。期多家房企擬發中票公告顯示“募集資金用于償還銀行貸款”,在此之前,所得資金只允許用于償還即將到期的票據。

瑞信研究報告認為,隨著更多非國有房企發行中期票據,以及監管機構對收益用途的控制放寬,資產負債表相對強勁的開發商的融資環境應得到改善。但對于目前處于財務困境的開發商而言,再融資仍然具有挑戰。

從11月份房企所發行境內債券情況看,發行主體幾乎都是國有房企或地方城投公司。據貝殼研究院統計,2021年1月至11月,房企境內外債券融資累計約8466億元,較2020年同期下降19%,金額規模減少1990億元。臨年末,該機構預計,2021年中國房企發債規模將回落至萬億元以下。

11月單月,房企境內外債券融資共發行48筆,較上月增加17筆,發行規模約473億元,環比增加55.6%,同比減少43.4%。48筆融資中,有46筆為境內債券發行,發行規模約457億元,環比增加125%,同比減少17.7%,其中44筆發債主體都是中央或地方國有企業。

與之相對的,11月房企境外僅成功發行2筆債券,發債規模2.58億美元,環比下降83.6%,同比下降94.3%。貝殼研究院高級分析師潘浩表示,境外美元債市場低預期持續走高,內房企暴雷影響與信用下調危機仍在發酵,結合年末房企美元債余額不足,12月境外債預計維持低溫。在12月份,房企到期債務仍維持在800億元規模,償債壓力依然較高。

民營房企融資并未改善

現實是,期發生兌付違約事件的多為民營房企,民營房企的資金鏈更為緊張,其融資環境卻并未得到改善。

一位銀行信貸人士對記者表示,雖然政策層面已多次發出放松房企融資的信號,但銀行等金融機構依然“忌憚”此前房地產行業出現的負面事件,更多銀行選擇了保守謹慎。自救,仍是目前大部分民營房企的唯一出路。

12月3日,佳兆業發布公告稱,有關發行在外2021年到期6.5%優先票據的交換要約及同意征求失效,現有票據將于2021年12月7日到期。但截至本公告日,這筆本金總額為4億美元的現有票據仍未償還。

這份公告表示,為緩解當前流動問題,并為所有持份者達成一個最佳解決方案,佳兆業正在評估并密切監察集團財務狀況及現金狀況,其將探討切實可行的解決方案,包括但不限于重續及延長借款以及出售資產,但概不保證能夠于到期時履行現有票據項下的還款責任。

“建議對企業不停貸,不抽貸,適當給予展期,已有金融企業違規把公司資金劃撥轉走;希望鼓勵國有企業收購項目或引入作為戰略投資者,幫助民營企業補充現金流,重塑市場信心。”處于違約風暴中的某房企人士表示。

12月2日,泛??毓砂l布公告稱,公司不能按期足額兌付“17泛海MTN001”回售部分債券本息,涉資約5.74億元。“公司當前面臨階段現金流匹配問題,將積極與持有人溝通,協商解決辦法。”泛??毓煞矫姹硎?。

當日晚間,中國奧園發布公告稱,接獲債權人通知,公司本金總額為6.512億美元的融資因評級下調而要求償還。而于公告日,奧園并無付款或就替代付款與該等債權人達成協議。

奧園在致投資者信中表示,公司現已初步制定了現金分期和實物資產兌付方案。除合同約定本息堅決足額兌付,追加總貨值不低于90億元優質物業資產用于實物兌付外,對于延期兌付的本金,將按照年化6%利率支付逾期利息。

為保障和加快兌付進度,公司鎖定了部分銷售價格好、流速快的優質項目,銷售回款歸屬集團歸集權益部分的30%或項目處置后凈現金流的30%,歸集到投資產品還款監管專戶,專項用于本息兌付。也就是說,為加快兌付,奧園或將效仿佳兆業處置固定資產加快回籠資金。

通過抵押或變賣資產交換現金流,已成為大部分民營房企的選擇。據澎湃新聞消息,世茂集團已將位于上海市浦東新區陸家嘴的總部大樓上海世茂大廈質押,進行融資。世茂集團表示,公司還有一些優質資產,之前不舍得賣但是現在也可以談,公司的優質資產負債很少,基本上賣100億元可以回籠50億元現金。

11月5日,因旗下多只債券出現不同程度下跌,世茂集團召開投資人會議。會上有投資者提問稱,恒大等公司出現理財產品問題,世茂集團是否有理財產品。世茂集團回復稱:有但很少,會先保剛兌付,集中資金保證債券的償付,其他的還是要看市場,如果后續融資正常,還是會買地。

日,禹洲集團亦通過抵押深圳總部大樓獲得11億元銀行貸款,這筆貸款由一家中資股份制商業銀行提供,已全額支取。深圳禹洲廣場此前估值35億元人民,有4億元人民債務。禹洲集團人士表示,這是常見融資行為,公司零商票,沒有任何理財產品,擁有較高安全邊際。

配股融資也成為部分民營房企的選擇。數據顯示,11月份,奧園、融創、旭輝通過配股/供股合計融資金額達60.4億元,資金多來源于大股東注資。

國企、民企融資兩極分化,正加速推動房地產行業大洗牌。以穩健著稱的央企、國企紛紛逆勢擴張,不斷拿地。11月份房地產銷量同環比雙降的百強房企數量增至56家,土地市場上已鮮有部分規模民企的身影。