初冬時節,地產股再次噪動。

在10月底、11月初的大幅殺跌之后,地產股于11月中旬迎來快速反彈,保利地產、金地集團、招商蛇口等一眾老牌房企以漲停方式預告嚴厲調控政策的松動。在二十年,數個周期的產業調控與松綁中,房地產經歷著起起落落的市場與格局變遷。每一次的調控之后,市場都重回上升軌道,但房企梯隊都發生著巨大變動。

國企擴張

11月中旬,保利發展(600048.SH)公告披露,公司新增8塊土地儲備,涉及天津、福州等多個城市。無獨有偶,中國海外發展(00688.HK,下稱“中海地產”)也是今年低迷土地市場的逆行者,該公司在第二輪集中供地中,共投資權益金額達520億元進入土地市場掃貨。與之相比,一眾頭部民營房企,全都在土地儲備上戰略收縮。更別提一些此前在土地市場叱咤風云的造“地王”房企,拿地已經成為遙遠的記憶。

經營上穩健,手握充?,F金流,央企的背書,讓一眾地產國企成為投資者的避風港。今年以來,房企債務違約潮,導致房地產股重挫。但三家主要地產央企,保利發展、華潤置地、中海地產則在股價上保持穩定。在年內地產股普遍超過20%下跌,大多數中小地產股腰斬的情況下,這些公司股價仍在大格局呈現了上行走勢。事實上,保利地產、中海地產,還出現了股東增持或回購股份的情況,這在低迷的市道中,對一些高杠桿的民營房企,簡直是一種奢談。

與此同時,10月份回歸正常的房貸數據,也佐證著樓市回穩的信號。于是,未來這些拿到優質土儲的房企,將在下一輪的市場回溫中贏得先機。

所有這一切都驗證著一個事實,高峰時不拼命沖規模,低谷時逆周期拿地——這個看似并不聰明的策略,加上央企信用背書帶來的低資金成本,讓國企在房住不炒,共同富裕的新時期,贏得了更好的發展空間?!稏|地產財經周刊》預見,在下一個十年地產周期中,這些央企、國企,將迎來更大的市場份額上升,從而在房地產業占據更加重要的位置。

另一個值得關注的群體是現金流充裕的優質民營房企,這些房企同樣將迎來行業集中度快速提升的發展時期。當行業逐步出清之時,這些手握現金的優質民營房企,同樣將迎得更大的市場空間。

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不過,對于那些高杠桿擴張的房企,結局就沒那么樂觀了。

2021年11月12日,泰禾集團出現第二次漲停,股價收于2.29元,這一看似不錯短期的表現,以此前漫長而深刻的下跌為背景。這家公司的股價,由2018年1月25日的21.63元高位,跌至2021年11月10日的1.81元。其跌幅,在一些股民的戲謔語言中稱為“膝斬”。泰禾集團這個典型高杠桿高周轉的公司,曾經創造一個月股價翻倍的表現,而如今股價僅為高峰時的一成,未來能否真正走出困局,仍具有很大不確定。

現實是,上一輪依托高杠桿沖刺規模的房企,當下過得都不樂觀。尤其是高杠桿、高周轉的民營房企,在上一輪高峰中快速擴張,拼命做大規模,但當市場驟冷、收縮已來不及,無數的坑需要去填的時候,其風險早已暴露。于是,在從股票市場可以看到,很多沖規模的房企,曾經市值笑傲一時,但最終又打回原點。

事實上,當違約導致的信用受損之后,重新修復的時間則會漫長得多。從而造成的結果是,這些高杠桿擴張的房企,即使當下能順利度過一劫,未來也將必然失去擴張動力,去規?;瘜⒊蔀椴坏靡训倪x擇??梢灶A見,在此輪深度調整的陣痛之后,高杠桿、高周轉的模式將不會再被奉為圭臬,小而美或許是另一種選擇。

對不少房企來說,在利益誘惑面前,戰略上取舍是件艱難的事。尤其在通過合伙人制、跟投機制的房企,這種獎勵機制會在高峰時造成擴張沖動,進而形成更多利潤更多分紅,更大投入的正向反饋,從而忽視了潛在風險,當意識到風險臨時,一切為時已晚。從這個意義上說,規?;淖非?,造成了相當數量房企當下的被動局面。

物管再破局

11月中旬,在房地產融資松綁消息之際,另一則新聞也引發財經界關注。

萬科于日發布公告,擬分拆所屬子公司萬物云空間科技服務股份有限公司(以下稱“萬物云”)到香港聯合交易所上市。擬分拆旗下物業公司IPO的行為,被資本市場視為重大利好,股票市場給予了積極反映。

事實上,在過去兩年,香港資本市場給予了內地物業管理公司極高的估值水。碧桂園服務為代表的一眾物業管理公司,其市值超其地產開發公司市值。截至2021年11月12日,碧桂園服務市值2015億港元,而碧桂園1731億港元,物業公司比開發公司市值高出17%;而就利潤水看,開發公司是物業公司利潤的12倍。這一顯著的差異,表明著資本市場對未來走向的判斷:開發公司是明日黃花,而物業公司方興未艾。

事實上,物業公司不斷拓展的邊界,除住宅、商業的物業管理外,公共場所物業管理也提振著市場的預期。以碧桂園服務為例,公司通過持續的并購,不斷擴大物業管理版圖,相繼進入機場等公共事業的物業管理,從而不斷拓展出新的增長空間,且未來仍有較高成長,這也是資本市場給予極高估值的重要原因。

疫情時代,作為社區管理基本單元的小區物業管理,其重要疫情后被更加重視,物管也由此迎來新發展契機。顯而易見的是,這種利潤雖然不高、但確定更強的商業模式,有望在未來地產業的存量時代贏得更多資本的青睞。